澳门赌城,欢迎您!

English服务热线:010-63265698

搜索

“以价换量”或成主流 四季度楼市回暖预期加强

      三季度已过,虽然总体成交量不佳,但是9月底出现了一波翘尾行情。同时,土地市场也拍出几块溢价率颇高的地块,而限贷放松的消息也吸引了市场广泛关注。这些市场热点将如何影响楼市,给第四季度的成交带来悬念。

  业内人士指出,四季度是最后冲刺时刻,房企或将加强“以价换量”,并且随着购房者观望情绪的缓解,有望促进成交。

  压力之下,房企将开启“以价换量”?

  截至目前,房企的业绩完成情况并不理想。进入第四季度,房企也将迎来最后冲刺的时刻。

  据上海中原地产监测,截至8月31日,10家标杆房企中,年度销售计划完成率超过6成的仅有恒大、绿城、中海和万科。值得注意的是,其中完成率不足一半的房企有富力、金地和招商,其中金地完成率最低,仅为39%。

  “这会使得房企在第四季度加大降价促销的力度。尤其一些房企不愿意盲目地等待限购放松等利好政策,所以会主动在售价上进行调低。”易居研究院研究员严跃进认为,随着市场逐步“探底”,观望情绪会逐渐弱化,因此以价换量的策略应该还是会受到市场认可的。

  中国房地产数据研究院实行院长陈晟也表示,目前来看,楼市下行期将有可能持续,因此很多房企可能会有些“等不起”了。在压力之下,今年第四季度或将成为房企大举降价的开始。

  宝华集团副总裁杨健也认为,如果购房者的观望情绪在第四季度仍不见好转,房企则必然会采取一定的降价措施进行促销。

  然而也有业内人士认为,“以价换量”固然对成交有一定的促进作用,但具体实行还要视项目而定。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,目前房企正处于两难的境地,毛利率下滑已成为行业内普遍的情况。因此,降价可能使财务状况更加“雪上加霜”,而不降价则可能会被其他房企抢去市场份额。所以第四季度房企应根据成交量找到价格平衡点,而不是盲目地调整价格。

  除此之外,浦江华侨城项目助理总监陆渊认为,对于刚需产品,价格浮动空间不大,有少量折扣便会吸引购房者入市。而中高端产品在价格上作调整不一定有用,反之购房者更看重的是其产品本质,因此最重要的应当在产品的附加值上作提升。

  90%VS10%

  在对业内人士的采访中,有二成左右的受访者认为放松首套房的判定标准将有助成交,七成左右的受访者认为首套房贷放松将更有效。而约一成的受访者认为房贷放松对成交影响不大,因为影响其买房的主要原因不是经济能力而是被限购。

  放松房贷会对市场成交造成大幅度影响?

  近日,央行发文确认“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款,银行实行首套房贷款政策”。同时,对于首套自住房贷款,最低首付款比例为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

  放松限贷究竟能否促进成交呢?

  对此,陈晟认为,目前市场处于胶着局面的主要原因有两方面:一是市场供过于求;二是房贷的松紧程度。部分城市通过放松限购,释放了一部分需求,然而上海今年不大可能放松限购,因此房贷放松对楼市还是有一定促进作用。

  陆渊也认为,房贷放松在短期内可以促进成交。他指出,近两年来,受限购限贷的影响,住房需求得到一定量的积累,在这时放松房贷,相信会对市场有一定利好。

  而杨健则指出,当前刚需还是市场主流,刚需购房者经济压力更大,因此首套房7折利率若能实行对刚需购房者是很大利好。

  然而,德佑地产研究总监陆骑麟表示,今年上半年央行就一直提出对首次购房者要有适当利率优惠,而到目前为止,几乎没有银行响应,即使有也有十分苛刻的标准,因此首套房7折利率实行的可能性有待检验。

  “但是实行首套房贷款认定标准放松的可能性较大,这对于改善性需求的购房者而言有较大的利好,有望促进成交。并且,这一信息也透露出,未来一线城市限购政策放松的可能性或增强。”陆骑麟补充说。

  此外,对于中高端市场,杨健则认为,这类购房者大部分因为限购而被抑制了需求,因此如果放松限购将比放松限贷来得更直接有利。

  高价地块会对周边楼市起到带动作用?

  今年楼市土地成交虽然并不突出,但却不乏亮点。就在9月,浦东张江、周浦都出现了创区域楼板价纪录成交的地块。

  9月17日,浦东新区周浦镇PDP0-1001单元A-01-02地块出让,最终该地块以创区域新高的楼板价成交。业内人士指出,这对区域内即将入市的项目,如九龙仓兰廷、中邦大都会等将起到进一步的带动作用。

  的确,从过去几年的楼市状况来看,房企高价拿地、入驻某些板块后,往往会对该区域的楼市起到一定的带动作用,如曾经临港新城房价相对较低,因为凯德、保利等品牌房企的强势入驻对周边住宅价格起到了一定拉动作用,今年临港有部分项目的报价已经超过2万元/平方米。

  在今年的市场环境下,上述张江、周浦等高价地块,还能在第四季度甚至更长远的时间内“提振”区域楼市吗?

  严跃进认为,高价地块的出现,会对目前观望情绪产生抑制作用,从实际情况看,购房者会受启发,进而积极入市。

  以今年4月拍出的松江区中山街道新城主城C单元C19-01号纯住宅地块为例,其成交楼板价高达14007元/平方米。而地块周边近期开盘的绿城兰园单价仅16500元/平方米,这样的价格可以说优势凸显。而项目相关负责人也透露,从蓄客阶段开始,来访的客户便多看中了项目的价格优势和潜力空间。

  而龚敏则认为,高价地块对周边楼市的带动作用确实存在,但也应“因时而定”。在当前市场的弱势情况下,真正决定房价的还是地段成熟度、房企口碑和产品品质。对于一些既无新增供应也无更多利好的板块来说,高价地块的带动作用很可能并不明显。而周浦目前还处于价格洼地,促进作用则较大。

  19001元/平方米

  9月17日,周浦镇PDP0-1001单元A-01-02地块以上述楼板价成交,创造了区域楼板价新高。

  25700元/平方米

  张江南区配套生活基地A1-05地块最终以上述楼板价成交,这已经超过了区域二手房的成交均价。

  刚需购房者说:

  “年底了房价也没见降,还是遇到适合的就尽快出手吧。”

  改善型购房者说

  “打算换个大房子,还是等到价格降下来点再买,目前不着急。”

  需求结束观望,积极入市?

  “今年年初大家就打算买房,但是一直观望到现在,年底了,房价也没见降,大家还是决定看到适合的就尽快出手。”“我现在有房子住,打算换个大房子,最近市场不好,我还是等到价格降下来再买,不着急。”“我要在父母家附近买套小公寓和老婆一起住,无所谓降不降价,价格和户型合适就可以买。”

  从当前受访者的普遍心态来看,对刚需购房者而言,持续了近三个季度的观望情绪有所缓解,而对改善型购房者而言,则更倾向于购买价格上有所优惠的房子。

  锦和投资集团品牌总监沙立松认为,经过几个月的观望,真正有需求的购房者看到房价未出现明显降价,而各地放松限购的政策出台,加之近期房贷放松的政策出台,这些会给市场带来转好的预期,在这样的预期下,有可能促进刚需客户出手。而对于改善型购房者而言,临近年底,很有可能选择再等等,如有遇到较大的价格优惠,便会选择购房。

  另外,刚需购房者陈先生表示,在目前的楼市环境下,房子的抗跌性更重要。这样的房子即便楼市转冷,价格也不会降太多。

  严跃进认为,刚需产品多位于外郊环,因此首先要考虑交通,通常周边有地铁的房子更保值。其次便是产品的品牌价值,纵观楼市,多年来品牌开发商开发的产品更受市场认可,抗跌性更强。

返回列表

XML 地图 | Sitemap 地图